بين المساحة والموقع.. ما الذي يحدد قيمة العقارات في دبي؟

وأضاف أن عدم تساوي قيمة العقارات على شارع رئيسي ناجم عوامل كثيرة، بغض النظر عن الأماكن التي تقع فيها، مثل القرب من مداخل المدن، مراكز الأعمال، محطات النقل، المدارس، المراكز التجارية والخدمات وكلها تؤثر في السعر.
وأكد أن الطلب كذلك يلعب دوراً، فقد تكون شقتان متطابقتان في المساحة والتشطيب، لكن إذا كان الطلب على الأولى أكبر، فإن سعرها سيكون أعلى. مبيناً أن قيمة عقارات في تجمعات سكنية بدبي، أعلى من بقية المناطق الأخرى، ليس لأن كل عقار فيها أفضل من كل عقار آخر، وإنما بسبب متوسط القيمة الاقتصادية للمنظومة المحيطة بالعقار، وتمتلك دبي قاعدة طلب أكثر تنوعاً تشمل المستثمر، المقيم، الموظف، السائح، الشركات والمؤسسات الدولية، وهذا يوسع قاعدة المستأجرين والمشترين المحتملين، ولهذا نرى أن المستثمر يقبل شراء بأسعار أعلى في أماكن محددة بدبي؛ لأنه يتوقع إيجاراً أعلى إشغالاً وأفضل، وارتفاعاً أكبر في القيمة مستقبلاً، وأضف إلى ذلك معايير أخرى مثل الرسوم الحكومية، ونوعية السكان والقدرة الشرائية.
وفي المقابل، أماكن وتجمعات سكنية أخرى، تتمتع بميزة مهمة هي السعر الأكثر تنافسية؛ ولذلك قد تكونان أكثر جاذبية لفئات تبحث عن خفض كُلفة السكن أو التشغيل.

قال محمد الحاج، الخبير والوسيط العقاري: «عندما نقارن أسعار العقارات بين مناطق بحد ذاتها في دبي أو مناطق أخرى، لا يكفي أن نقارن المساحة وعدد الغرف أو حتى مستوى التشطيب. العقار قد يكون متشابهاً من الداخل، لكن قيمته الحقيقية تتأثر بالمنظومة المحيطة به: الموقع، سهولة الوصول، البنية التحتية، حجم الطلب، النشاط الاقتصادي، مستوى الخدمات، نوعية المشاريع المحيطة، إضافة إلى السيولة وقابلية إعادة البيع والتأجير».

وأضاف: «السعر لا يمثل قيمة البناء فقط، بل يمثل أيضاً قيمة المكان وقوة الطلب والثقة في السوق وقدرة العقار على تحقيق عائد والمحافظة على قيمته مستقبلاً؛ لذلك قد نجد شقتين أو مكتبين بمواصفات متقاربة جداً، وبينهما فرق واضح في السعر والإيجار لمجرد اختلاف الإمارة أو المنطقة».
وأوضح: «دبي، على سبيل المثال، تستفيد من طلب محلي ودولي واسع، وتركيز كبير للشركات والوظائف والسياحة والاستثمارات، إلى جانب بنية تحتية قوية وسيولة أعلى في سوق إعادة البيع والتأجير، ولذلك يحصل العديد من مناطقها على علاوة سعرية أعلى».
وبيّن: «أما بالنسبة للعقار التجاري، فالموضوع أكثر حساسية للموقع؛ لأن قيمة المكتب أو المحل لا تحددها المساحة فقط، بل عدد السكان والشركات في محيطه، حركة الزوار، سهولة الوصول والمواقف، والقوة الشرائية للمنطقة. ولهذا يمكن أن يختلف إيجار محلين متشابهين بشكل كبير رغم أن المسافة بينهما ليست كبيرة».
وأكد: «لا يوجد هامش ثابت يمكن القول إنه يجب أن يفصل بين أسعار مناطق في دبي، فالمقارنة الصحيحة تكون منطقة بمنطقة وعقاراً بعقار. أحياناً اسم المنطقة والمكان بحد ذاته يحمل قيمة إضافية، لكن هذه القيمة ليست مجرد اسم، بل هي انعكاس للطلب، والبنية التحتية، والفرص الاقتصادية، والسيولة والثقة التي تراكمت في ذلك الموقع».
ولفت إلى أن: «المستثمر المحترف لا يسأل فقط: أين العقار الأرخص؟ بل: على ماذا أحصل مقابل السعر، وما حجم الطلب الحقيقي، وما سهولة التأجير وإعادة البيع؟ لأن العقار الأرخص ليس بالضرورة الاستثمار الأفضل، كما أن العقار الأغلى لا يكون مبرراً ما لم تدعمه عوامل اقتصادية حقيقية.

قال موريس سالم، الشريك لدى «آرثر دي ليتل»: «لا تُحدَّد قيمة العقار الواقع على امتداد شارع رئيسي، وفق مواصفاته فقط، بل تتأثر أيضاً بالبيئة الاقتصادية والتنظيمية المحيطة به. وأتاحت دبي التملك الحر لمختلف الجنسيات في مناطق محددة، منذ عام 2002، وبلغت التداولات العقارية في دبي 917 مليار درهم، خلال عام 2025. وتمثل هذه السيولة عاملاً أساسياً يعزز ثقة المستثمرين بقدرتهم على إعادة البيع بسرعة وكفاءة، وهو ما ينعكس مباشرة على الأسعار».

وعلى الرغم من التصورات السائدة، فإن الفوارق في الإيجارات تبدو أكثر اعتدالاً مقارنة بفجوات أسعار البيع، فبحسب بيانات منصة «بيوت»، يبلغ متوسط إيجار الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في منطقة النهدة بدبي نحو 56 ألف درهم سنوياً، مقابل 37 و39 ألف درهم في تجمع سكني آخر في مدينة أخرى، وبين 27 و29 ألف درهم في مدينة ثالثة. أي أن مستويات الإيجار تنخفض بنحو الثلث، مقارنة بدبي. غير أن الفجوة في أسعار البيع أكبر بكثير، ويناهز متوسط سعر القدم المربعة في دبي نحو 1900 درهم.
ويعكس الإيجار في المقام الأول قيمة الاستخدام الفعلي للعقار، في ظل عوامل مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية، إضافة إلى ضوابط تنظيمية مثل تجميد الزيادات الإيجارية لمدد محددة في بعض الأسواق، أما أسعار البيع فتتأثر بشكل أكبر بعوامل السيولة وسهولة التخارج وتوافر التمويل وجاذبية السوق للمستثمرين الدوليين. وينطبق المبدأ ذاته على العقارات التجارية؛ حيث تُقاس قيمتها بقدرتها على توليد العوائد أكثر من ارتباطها بالمساحة وحدها.
كما تلعب الهوية والعلامة التطويرية دوراً محورياً في تشكيل القيمة العقارية، فالسعر لا يرتبط فقط باسم المدينة والتجمع السكني، بل يمتد إلى مكانة المشروع أو المجتمع السكني داخلها. ولهذا غالباً ما تسجل المجتمعات العمرانية المخططة أسعاراً تفوق نظيراتها في الأحياء التقليدية بفوارق كبيرة. وفي هذا السياق، لا يمثل الاسم مجرد عنوان، بل يعكس توقعات السوق بشأن السيولة المستقبلية واستقرار الطلب وقابلية الاستثمار على المدى الطويل.

يقول منير الذرعاوي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «أورلا» للوساطة العقارية: «إن قرار شراء العقار لا يرتبط بالمساحة أو المواصفات فقط، بل يتأثر بمجموعة من العوامل التي تشمل الموقع والسمعة الاستثمارية وآفاق النمو المستقبلية. قد يحمل العقار المواصفات نفسها وعلى امتداد شارع رئيسي، إلا أن قيمته السوقية تختلف بشكل ملحوظ بين مدن وتجمعات سكنية في دبي، نظراً لتباين قيمة الأراضي ومستويات الطلب والقوة الشرائية ونوعية العملاء، فضلاً عن سهولة إعادة البيع والتأجير».

وأضاف: «سوق دبي، سوق عالمية تتمتع بسيولة مرتفعة وبنية تحتية متطورة وطلب مستدام من المستثمرين والشركات والمقيمين من مختلف الجنسيات، ما ينعكس على قيم العقارات السكنية والتجارية على حد سواء. إلا أن الفروقات في الإيجارات بينها ومدن أخرى، قد تتراوح بين 20 و50% تقريباً، فيما قد تصل الفجوة في أسعار الشراء إلى ما بين 30 و100% أو أكثر، بحسب المنطقة والمشروع العقاري».
أما في ما يتعلق بالعقارات التجارية، لا تعتمد قيمة المحال والمكاتب على المساحة فقط، بل ترتبط بعوامل أخرى تشمل كثافة الحركة التجارية، وتوافر مواقف المركبات، وسهولة الوصول، وطبيعة الأنشطة الاقتصادية المحيطة».